Як задовольнити попит на коворкінги у житлових будинках

Чому саме створення просторів для роботи, по суті – внутрішніх коворкінгів, у багатоквартирних будинках є далекоглядним інвестиційним рішенням

У світі до пандемії власники багатоквартирних будинків створювали всі умови для задоволення потреб мешканців у соціалізації та намагались дати їм відчуття спільноти. На цьому лендлорди будували рекламні та маркетингові кампанії, залучали до розробки проєктів кращих експертів: дизайнерів, психологів, урбаністів та інших. Ці потреби досі важливі й доволі актуальні, однак, вони поступилися місцем іншим – потребам у продуктивних робочих місцях. Саме це стало пріоритетом для девелоперів та інвесторів.

Розміри офісів різко зменшилися з приходом пандемії, а оренда офісу у власному будинку не задовольняє потреби у перебуванні на вулиці, принаймні кілька разів на день. Відповіддю став формат коворкінгів, завдяки якому мешканці можуть ефективно працювати, безпечно соціалізуватися та формувати клуби на рівні будинків та навіть житлових комплексів.

За словами Філліса Хартмана, президента компанії інтер’єрного дизайну та архітектури Hartman Design Group, невеликі робочі бокси з розсувними скляними дверима дивовижно підходять для коворкінгів у житлових будинках. Скло «візуально не виключає людину з соціального оточення і дозволяє сонячному світлу потрапляти всередину».

Кімнати для переговорів на 6-8 осіб є доволі популярним форматом, однак, їх часто займає одна особа, що не є ефективним використанням приміщення. Наразі компанія Хартмана створює дизайн-проєкт будівлі на 500 мешканців із 20 робочими місцями у різних форматах, серед яких – закриті приміщення, кабіни, відкриті капсули та павільйони просто неба. В той час як фітнес-зони та вуличні локації лишались популярними під час пандемії, за словами Хартмана, «кожен закуток став робочим місцем. Це є вірним рішенням для нових та переформатованих приміщень».

Створення комфортабельних приміщень для роботи мешканців будинків та комплексів – гарна та розумна ідея, враховуючи досить невисоку вартість облаштування та гнучкість, яку це рішення пропонує. Крістін Еспеншейд, віце-президент інвестиційно-девелоперської групи Newmark, підтверджує, що такі коворкінгові простори надзвичайно популярні не лише через поточну ситуацію з віддаленою роботою, але й через те, що цю зону може бути швидко перепрофільовано для інших цілей, коли цього забажають мешканці.

«Власники зазвичай міркують коротко- та середньостроковими перспективами, – каже вона. – Оскільки дуже низький рівень продажів спонукає їх до пошуку найновіших і найкращих пропозицій, коворкінгові простори стали чарівною пігулкою, яка, крім іншого, дозволяє використати «мертву» площу. Це створює високоякісну пропозицію, яка здатна зацікавити не лише мешканців, але й перспективних покупців».

Повернення інвестицій

У сучасному інвестиційному кліматі, коли багатоквартирні будинки постійно дорожчають, досить важко чітко встановити, як вплине на вартість нерухомості наявність коворкінгу. Однак, гроші на цьому ринку точно є, про що свідчить дослідження CBRE: за три квартали минулого року інвестиції у сектор склали $179 мільярдів лише на ринку США (загальна сума очікується в розмірі понад $193 мільярди).

Незважаючи на активні продажі, власники нерухомості зайняли проактивну позицію стосовно задоволення попиту мешканців на коворкінги. Частково це пов’язано з їхніми очікуваннями, що у 2022 році конкуренція може загостритися через зменшення загального попиту на оренду житла. Згідно останнього звіту про ринок багатоквартирних будівель від Yardi Matrix, у США попит на квартири у грудні 2021 року на 13,5% перевищив аналогічний показник 2020 року, однак лише на 0,1% – показник листопада. Попит зменшується, а пандемія посилює місячну волатильність. Багато власників через цю ситуацію вирішили інвестувати наявний прибуток у активи, щоб покращити їхнє позиціонування.

Ці інвестиції власників включають спроби адаптувати житлові простори під вимоги гібридного та віддаленого форматів роботи, за якими працюють мешканці. Внаслідок цього, вся “топова” (trophy) нерухомість та будівлі класу “А” вже обладнані спільними офісними просторами із робочими місцями та вже встановленою технікою, потужним Wi-Fi та бездротовим доступом до принтерів. У гіршому випадку, це – в найближчих планах. Такі будівлі мають сподобатись найбільш платоспроможним орендарям – надавачам професійних послуг із високою зарплатнею та гнучким графіком.

І навпаки, у нерухомості класу “Б” саме через це не створюють коворкінги. «Ми не бачимо інвесторів, які б розширили свою пропозицію класу “Б” за рахунок таких послуг», – коментує Дін Сігмон, виконавчий віце-президент інвестиційно-девелоперської компанії Transwestern, відповідальний за створення доданої вартості для активів.

Деякі більш потужні представники класу “Б” – власники мало- та багатоповерхових будинків, все ж створюють коворкінги задля збереження конкурентоздатності, розповідає Еспеншейд з Newmark. Вартість такого облаштування варіюється в залежності від розміру та вимог до дизайну.

Засадничі принципи

Створення успішного коворкінгу для мешканців – це не лише про підключені до Wi-Fi комп’ютери на столах із стільцями. Це – про кропітку побудову продуктивного середовища з атмосферою спільноти, яка посилює бренд інвестора.

«Аудіовізуальне обладнання для телеконференцій та кофе-бар з кавоваркою» допоможуть мешканцям знайти баланс між потребою в продуктивності та бажанням мати приємне робоче середовище, вважає Уїльям Річ, президент Delta Associates, інформаційної та консалтингової компанії у сфері нерухомості.

Одним з ключових питань, на які мають відповісти власники багатоквартирних будинків та комплексів при створенні коворкінгу, є оплата: чи брати, а якщо брати, то брати окремо чи включити у загальне обслуговування? Більшість власників, резюмує Еспеншейд, роблять ці простори безкоштовними для мешканців, оскільки «ті вже платять майже за всі зручності». Крім того, такі збори не коштують адміністрування та управління цим джерелом прибутку. У деяких випадках, стягнення погодинної чи оплати за день взагалі може знизити показники повернення інвестицій (ROI).

«У місцях, де є спільні робочі простори, має сенс стягувати платню за додаткові послуги типу оренди конференц-зали, переговорних кімнат чи приватних офісів», – радить Річ.

Він апелює до доволі успішного досвіду будинку, конференц-зала якого здається в оренду за $150 за годину та $40 на день (чи $825 за місяць) – в якості приватного офісу. «Мешканці не хочуть сплачувати за коворкінг, а наявність платні занадто мала для розвитку та утримання», – каже Річ.

Незважаючи на відсутність або невеликий розмір прибутку від цих просторів, вони стають обов’язковою вимогою до “топових” проєктів, незалежно від їхнього розташування. «Всі наші нові будівництва та реставраційні проєкти передбачають наявність коворкінгу, – розповідає Хартманн. – Незалежно від того, у місті вони знаходяться чи поза ним».

Про автора: Олександр Пол – експерт з 20-річним досвідом роботи у дослідженнях в галузі комерційної нерухомості, аналізі ринку та лідерства.

Оригінальний матеріал

Дмитро Чепурhttps://www.3rdplace.media/
Головний редактор видання 3rd Place Media

По темі

НАПИСАТИ ВІДПОВІДЬ

Введіть коментар!
Введіть своє ім'я

Найновіше