Як працює WeWork. Частина І

Незважаючи на публічні зльоти та падіння протягом останніх років, WeWork лишається топовим гравцем ринку гнучких робочих просторів. Свого часу компанія стала драйвером ринку, її розвиток не зупинився під час пандемії, наочно продемонструвавши, що коворкінги – цє нова норма надовго. Після контроверсійної історії перших 10 років існування компанії, WeWork має всі передумови для зростання, основною з яких є теперішній генеральний директор, Сандіп Матрані (Sandeep Mathrani). На основі матеріала видання Coworking Insights підготували великий огляд історії, бізнес-моделі та перспектив компанії, яка перетворила коворкінги з «офісів для шизиків» на один з найпопулярніших форматів робочих місць сучасності – у двох частинах

Частина перша

Компанія WeWork і сьогодні, після всіх негараздів та змін, продовжує дивувати та змінювати індустрію робочих місць своїми вчинками, купуючи технологічні стартапи на кшталт системи офісної реєстрації Welkio чи розробників софту для аналізу даних Euclid. Компанія повернулась до експансії, придбавши іншого оператора гнучких просторів, а також постійно шукає нові канали залучення резидентів. При завантаженості на рівні не енше 63% компанії все ще потрібні нові гарні ідеї.

Однією з таких ідей став мобільний застосунок компанії – WeWork On Demand, – який був презентований наприкінці 2020 року і наразі працює у 17 головних містах США. Незважаючи на жахливий стан, в якому компанія зопинилась через свого засновника Адама Нойманна, WeWork сподівається незабаром стати прибутковим. Можливо, це навіть відбудеться вже у першій половині 2022 року.

Якщо історія компанії може нас чогось навчити, то це вигадливості, стійкості та наполегливості у побудові бізнесу. Чого вартує лише одна зі стратегій залучення клієнтів на першому етапі – «вихід в люди»: працівники WeWork масово ходили до Starbucks та знайомились там з людьми, які працювали на ноутбуках – та розповідали їм про «класний коворкінг неподалік».

Безпрецедентний успіх WeWork вимагає розуміння на майбутнє: Хто вкладався у WeWork? Як компанія заробляє? З якими фінансовими ризиками зіштовхується та як з ними працює? Чому власники нерухомості здають приміщення WeWork, а не напряму? Як розвилалась компанія та яких помилок припустилась? Яким є майбутнє WeWork? Відповіді можуть здивувати.

То що ж таке WeWork?

Компанія WeWork була заснована у Нью-Йорку у 2010 році з метою створення коворкінгових просторів та надання в оренду гнучких робочих місць підприємцям, стартапам, фрілансерам та крупних корпоративним замовникам. З моменту заснування компанія зростала дивовижно швидкими темпами, створивши одну з найбільших та найпомітніших мереж світу. Штат компанії нараховує тисячі працівників у майже 800 коворкінгів по світу, включаючи 40 у містах США та коворкінги у більш ніж 32 країнах, серед яких – Бразилія, Німеччина і Таїланд.

Що пропонує резидентам?

Гнучкість – основа бізнес-моделі WeWork. Тут невтомно працюють на тим, щоб клієнти більше не згадували про довгострокову обов’язкову оренду, з її умовами та вимогами. Компанія пропонує шість рівнів резидентства: All Access, On Demand, фіксовані робочі місця, невеликі приватні офіси, пакетні пропозиції офісів та індивідуальні корпоративні простори «під ключ».

Для окремих резидентів пакет All Access надає доступ до робочих місць по всому світу, тож вони можуть працювати будь-де, обійняти місце в опен спейсі та одразу починати працювати. Пакет On Demand є альтернативним варіантом, при якому треба оплачувати лише час перебування на локації: на робочому місці чи кімнаті для переговорів. Існують тарифи погодинні та на цілий день. Тим, хто надає перевагу впевненості та стабільності, WeWork пропонує фіксовані робочі місця для окремих резидентів та команд.

Команди та компанії будь-якого розміру також можуть орендувати приватні цілком обладнані офіси, які до того ж можуть збільшуватись по мірі зростання кількості працівників та робочих місць. Але найбльш персоніфікованою послугою є корпоративні послуги для компаній, які не хочуть самі будувати, але хочкть мати кабінети керівництва, зручні та продуктивні простори для працівників, кімнати для переговорів, конференц-зали чи навіть лабораторії. У WeWork знаходять будівлі, що відповідають вимогам, та облаштовують їх під запити компанії. Саме цієї послугою вже активно користуються Facebook, Microsoft, HSBC та Deloitte.

Хто інвестував у WeWork?

Серед тих, хто фінансово підтримував (та продовжує підтримувати) оператора гнучких просторів –холдингова компанія SoftBank, приватний інвестиційний фонд Hony Capital та компанія-девелопер комерційної нерухомості Greenland Holdings. У серпні 2017 року компанія SoftBank від імені засновника Масайоші Сона інвестувала у WeWork фантастичні $4,4 мільярди. Цей транш включав $3 мільярди власне для компанії (через прямі інвестиції та придбання акцій), а також $1,4 мільярди для експансії на ринок Азії: для WeWork Китай, WeWork Японія та WeWork Тихоокеанський регіон. У серпні 2018 року фонд додатково інвестував $1 мільярд у компанію.

За дев’ять років існування, станом на 2019 рік, WeWork залучив близько $47 мільярдів інвестицій та коштів приватних фондів. Величезний інтерес з боку азіатскьих інвесторів – Hone Capital, Legend Holdings, China Oceanwide – демонструє перспективи ринку в регіоні. Західні компанії також не пасуть задніх – у списку інвесторів Goldman Sachs, J.P. Morgan та T. Rowe Price. На жаль, це все не втримало компанію на плаву, коли через помилки та дурість Адама Ноймана компанія втратила 90% свої ринкової вартості.

Після цього публічного приниження компанія неочікувано знайшла в собі сили підвестись. З лютого 2020 року її генеральним директором став Сандіп Мартані, який за два роки повернув компанію до адекватного розгляду перспектив первинного розміщення акцій.

Як саме заробляє WeWork?

База бізнес-моделі WeWork проста: компанія знімає приміщення у власників по одній ціні, після чого здає їх клієнтам по іншій, більшій. Через це не у всіх локаціях мережі однаковий цінник, оскільки оренда у Нешвіллі або Балтиморі нижча за Нью-Йорк. Ця різниця у цінах дозволяє уникати великих накладних витрат.

Ставши орендарем, WeWork ремонтує будівлю, оновлюючи «начинку» та додаючи різні складові: кав’ярні, офісні приміщення та спільні зони. Після ремонту компанія виставляє значно більш високий цінник. Крім орендної платні WeWork надає цілу низку послуг, за що отримує свій відсоток: партнерство із місцевими бізнесами, оренда машин та інші опції a-la carte.

У чому фінансові ризики моделі WeWork?

WeWork виплачує велику частину прибутку орендодавцям, дуже багато вкладає у ремонт – відповідно, залежить від доволі високої орендної платні від резидентів. Якщо локація невзмозі залучити вдосталь клієнтів для заповнення або якщо орендна платня від клієнтів не покриває орендні платежі WeWork, рівень ризику стає дуже високим.

У 2019 році WeWork орендувала локацій на $18 мільярдів на декілька років, а також зобов’язалась орендувати ще майже півтора мільони квадратних метрів по всьому світу. Величезні збитки компанія виправдовувала потребою у швидкому зростанні, на цих очікуваннях її ринкова вартість складала $47 мільярдів у найкращі часи. Після декількох по-справжньому важких місяців наприкінці 2019 – на початку 2020 років компанія виглядає більш професійною та має надію на гарне майбутнє. Важливо відмітити, що витрати та падіння не чимось незвичайним у світі стартапів, особливо ж – якщо враховувати нетрадиційну бізнес-модель WeWork.

Чому орендодавцям подобається WeWork?

З точки зору орендодавців, бізнес-модель WeWork цілком перспективна, незважаючи навіть на фіксовані ставки та довгосторкову оренду. Для власників та управляючих комерційної нерухомості краще мати одного орендаря на тривалий термін, ніж декілька орендарів на менший строк, особливо якщо будівля належить до висококонкурентного ринку комерційної нерухомості. До того ж, управлінські рішення та переговори краще вести з однією юрособою, а WeWork зазвичай орендує одразу на 10 років. Звичайно, це спрощує життя власників, водночас вирішуючи їхню головну проблему – вільні квадратні метри. Додатково WeWork робить неймовірну рекламу будівлям, презентуючи їх у медіа та залучаючи в якості орендарів як молоді та інноваційні стартапи, так і потужні та респектабельні корпорації.

Дмитро Чепурhttps://www.3rdplace.media/
Головний редактор видання 3rd Place Media

По темі

НАПИСАТИ ВІДПОВІДЬ

Введіть коментар!
Введіть своє ім'я

Найновіше